BIM dành cho chủ đầu tư

/Bài viết

    Nếu bạn đã từng nghe nhiều người nói về BIM, có thể bạn sẽ quen với những cái tên như kiến trúc sư, kỹ sư, nhà thầu chính, nhà thầu phụ, v.v. Thế nhưng có một nhân vật quan trọng mà ít ai nhắc đến đủ nhiều: chủ đầu tư.

    Cũng từ sau cái bài thuyết trình có chút liên quan đến chủ đầu tư, thì sau bao năm làm nghề mình mới có được góc nhìn rõ hơn chủ đầu tư cần BIM như thế nào. Vậy vai trò của chủ đầu tư trong hành trình BIM là gì? Chúng ta cùng nhau nói chuyện một chút nhé.

    Nhìn sang các ngành khác để hiểu mình cần thay đổi

    Bạn có để ý không, những ngành như sản xuất hay hàng không vũ trụ – họ đã chuyển mình từ rất sớm. Họ không còn dựa vào giấy tờ thủ công hay những quy trình cồng kềnh nữa, mà thay vào đó là quản lý tinh gọn và chuyển đổi kỹ thuật số toàn diện.

    Những công ty tiên phong thì gặt hái thành quả vượt trội, trong khi ai chậm chân thì phải cấp tốc đuổi theo để không bị bỏ lại. Và giờ đây, ngành xây dựng của chúng ta cũng đang bước vào cuộc chuyển mình tương tự.

    Thay vì quy trình bàn giao truyền thống dựa trên bản vẽ 2D, chúng ta đang dần dịch chuyển sang nguyên mẫu kỹ thuật số và các quy trình làm việc cộng tác theo thời gian thực. Và trong bức tranh ấy, BIM chính là chiếc chìa khóa.

    BIM – Người bạn chiến lược cho chủ đầu tư

    Nói một cách ngắn gọn: BIM giúp chủ đầu tư ra quyết định thông minh hơn.

    Nó không chỉ đơn giản là “xem được bản vẽ 3D” cho đẹp mắt. Không, nó còn cung cấp phân tích năng lượng, phân tích chiếu sáng, và các dữ liệu kỹ thuật khác để giúp chủ đầu tư hiểu rõ ý đồ thiết kế, đưa ra những lựa chọn tối ưu ngay từ đầu.

    Từ đó, chủ đầu tư có thể đảm bảo rằng tòa nhà không chỉ “đẹp” mà còn hiệu quả và tiết kiệm chi phí về lâu dài. Có những nghiên cứu cho thấy nếu BIM được triển khai đúng cách, nó có thể giảm chi phí vòng đời tòa nhà từ 7 đến 20%. Một con số không thể xem nhẹ chút nào!

    Và chưa dừng lại ở đó, một dự án được phối hợp tốt bằng BIM còn có thể:

    • Rút ngắn lịch trình thi công
    • Cải thiện quản lý vận hành sau bàn giao
    • Tăng giá trị bán lại tài sản
    • Và cả doanh thu cho thuê

    Quá nhiều lý do để chủ đầu tư không thể ngồi ngoài cuộc chơi này.

    Nhưng… chỉ “yêu cầu BIM” là chưa đủ!

    Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần nói “tui muốn dự án có BIM” là mọi thứ sẽ tự động tốt đẹp. Không đâu! Đó mới chỉ là một nửa của câu chuyện.

    Bí quyết nằm ở chỗ: chủ đầu tư cần xác định rõ các mục tiêu BIM ngay từ đầu.

    Bạn cần phải chủ động đề ra:

    • Yêu cầu thông tin cần bàn giao
    • Tiêu chuẩn mô hình hóa
    • Kỳ vọng sử dụng BIM trong từng giai đoạn

    Những yếu tố này phải được chính chủ đầu tư đề xuất và cùng nhóm dự án cập nhật xuyên suốt quá trình. Khi đó, BIM mới phát huy tối đa hiệu quả.

    Hình thức triển khai dự án ảnh hưởng rất lớn đến BIM

    Tùy theo phương thức giao dự án, BIM sẽ được vận hành khác nhau. Ví dụ:

    • Thiết kế–xây dựng: thường chỉ có một người quản lý BIM duy nhất cho toàn bộ dự án.
    • Thiết kế–đấu thầu–xây dựng: thường cần một quản lý BIM cho giai đoạn thiết kế và một người khác cho giai đoạn xây dựng.

    Một số hình thức hiện đại như IPD (dự án tích hợp) đang cho thấy là phương pháp tối ưu để khai thác BIM, vì tất cả các bên – từ thiết kế đến thi công – cùng tham gia ngay từ đầu. Điều này giúp mô hình số trở thành nguyên mẫu ảo được thử nghiệm kỹ lưỡng trước khi đặt một viên gạch thật sự nào.

    Tùy từng quốc gia, yêu cầu BIM trong hợp đồng chủ đầu tư có thể được gọi là EIR (Employer’s Information Requirements) hay OPR (Owner’s Project Requirements). Đây là những tài liệu cực kỳ quan trọng, và tốt nhất là được trình bày rõ ràng ngay từ đầu – như một phụ lục riêng trong hợp đồng.

    Ai sẽ thay chủ đầu tư làm việc với nhóm BIM?

    Thường thì sẽ có một người gọi là đại diện chủ đầu tư – người sẽ thay mặt chủ đầu tư làm việc với quản lý BIM dự án, theo dõi tiến độ BIM và kiểm duyệt các sản phẩm bàn giao ở từng giai đoạn.

    Nếu bạn muốn tìm hiểu sâu hơn, tui đặc biệt khuyên nên đọc bộ tài liệu National BIM Guide for Owners của Viện Xây dựng Quốc gia Hoa Kỳ (NIBS). Đây là hướng dẫn rất rõ ràng cho các chủ đầu tư về cách thiết lập yêu cầu và triển khai BIM trong các dự án thực tế.

    Và quan trọng nhất: xác định rõ mục tiêu sử dụng BIM

    Mỗi dự án là một câu chuyện riêng – từ nhà ở vùng núi đến chung cư cao tầng giữa thành phố. Không có dự án nào là “quá nhỏ” cho BIM, cũng không có dự án nào “tự chạy” chỉ vì bạn nói rằng muốn dùng BIM.

    Điều cần nhất là xác định thật rõ ràng:

    • Bạn muốn sử dụng BIM để làm gì?
    • Mục tiêu nào quan trọng nhất đối với bạn?
    • Ngân sách nào là hợp lý cho kỳ vọng đó?

    Bởi nếu không có giới hạn, chúng ta có thể dành cả năm trời để mày mò một mô hình 3D mà chưa biết lúc nào xây xong nhà.

    Nếu bạn là chủ đầu tư hoặc người đại diện cho chủ đầu tư, đừng để BIM chỉ là "phần việc của kỹ sư thiết kế hay nhà thầu". Bạn chính là người cầm lái trong hành trình này. Và như bất kỳ chuyến đi nào, càng chủ động, bạn càng đến đích nhanh và an toàn.

    Hãy xác định mục tiêu của bạn thật rõ ràng ^^

    BIM sẽ làm phần còn lại.