BIM trong vận hành và bảo trì

Bạn có để ý không – ngày nay, gần như mọi ngành công nghiệp đều đang chạy đua để tìm cách sử dụng thông tin hiệu quả hơn. Không phải ngẫu nhiên đâu, vì thông tin giờ đây được xem như một loại tài sản – quý giá không kém gì tiền bạc hay con người. Và nếu ai đang cảm thấy đau đầu nhất với chuyện này, thì chắc chắn đó là các chủ sở hữu công trình và những người quản lý cơ sở vật chất.

Tui từng ngồi trong một cuộc họp với một anh quản lý vận hành kỳ cựu. Anh ấy nói một câu mà tui vẫn nhớ mãi:

“Tòa nhà thì đứng yên đó, nhưng thông tin về nó thì luôn thay đổi. Nếu mình không kịp nắm bắt, thì chính mình là người bị bỏ lại.”

• BIM có vai trò gì trong quản lý vận hành và bảo trì?
• Hồ sơ Mô hình – Bản sao sống động của công trình
• Đâu là bí quyết để có một mô hình hồ sơ “đúng chuẩn”?
• Tương lai của BIM trong vận hành – không còn là giả định

BIM có vai trò gì trong quản lý vận hành và bảo trì?

Trong ngành xây dựng – đặc biệt là khi bước sang giai đoạn khai thác – chúng ta hay dùng cụm từ FM (Facility Management) để chỉ công việc quản lý cơ sở vật chất. Đây là một thế giới khá phức tạp, nơi mà mọi thứ – từ con người, địa điểm, quy trình cho đến công nghệ – phải ăn khớp với nhau để đảm bảo công trình vận hành trơn tru.

Ngày xưa, chúng ta thường phụ thuộc vào các bản vẽ 2D, giấy tờ, hồ sơ cứng… để ghi lại thông tin. Nhưng thời đại bây giờ, bạn biết rồi đó – mọi thứ chuyển động quá nhanh. Cách cũ đã không còn đủ. Chúng ta cần một cách tiếp cận mới, mạnh mẽ hơn. Và đó là lúc BIM bước vào.

BIM không chỉ đơn thuần là mô hình 3D để “nhìn cho dễ”, mà nó còn giúp chúng ta phân tích dữ liệu, thử nghiệm các kịch bản giả định, và – điều quan trọng nhất – dự đoán và giải quyết vấn đề trước khi nó xảy ra.

Trên hành trình đó, có một mốc rất quan trọng, gần như là chiếc cầu nối giữa giai đoạn xây dựng và vận hành: Mô hình hồ sơ – Record Modeling.

Hồ sơ Mô hình – Bản sao sống động của công trình

Nghe thì có vẻ khô khan, nhưng thật ra hồ sơ mô hình giống như “bản sao kỹ thuật số” chính xác của công trình khi hoàn thành. Nó mô tả mọi thứ – từ kiến trúc, kết cấu, cho đến hệ thống cơ điện (MEP), và hơn thế nữa, nó kết nối toàn bộ dữ liệu liên quan đến vận hành, bảo trì và tài sản vào mô hình hoàn công (as-built).

Tưởng tượng thế này: thay vì lật từng trang bản vẽ để tìm đường ống thoát nước đi đâu, bạn chỉ cần mở mô hình BIM lên, chọn đúng đối tượng, và mọi thông tin – vị trí, chủng loại, lịch sử sửa chữa – đều hiện ra. Tiện và trực quan hơn nhiều.

Tùy theo nhu cầu của chủ đầu tư, hồ sơ mô hình còn có thể chứa cả thông tin về thiết bị, quy hoạch không gian, hoặc các hệ thống đặc thù khác. Càng chi tiết – càng giá trị lâu dài.

Đâu là bí quyết để có một mô hình hồ sơ “đúng chuẩn”?

Tui từng tham gia một dự án mà ngay từ giai đoạn thiết kế, đội quản lý cơ sở vật chất đã được mời ngồi vào bàn cùng nhóm dự án. Kết quả? Mô hình hồ sơ cuối cùng không chỉ đầy đủ, mà còn phù hợp hoàn toàn với nhu cầu vận hành thực tế.

Bài học rút ra rất rõ: đừng chờ đến lúc công trình xong xuôi mới nghĩ đến vận hành. Ngay từ đầu, hãy để các bên cùng nhau xác định mức độ dữ liệu cần thiết, từ đó xây dựng mô hình BIM có chiến lược.

Những chủ đầu tư có tầm nhìn thường không chỉ nghĩ đến việc hoàn thiện công trình, mà họ nghĩ đến toàn bộ vòng đời của tài sản. Với họ, mô hình BIM không chỉ để lưu trữ – mà là công cụ vận hành, kho dữ liệu sống, hỗ trợ ra quyết định trong suốt nhiều năm sau đó.

Tương lai của BIM trong vận hành – không còn là giả định

Tui có nhớ một nghiên cứu ở Pháp, tại một phòng thí nghiệm chuyên về BIM FM. Họ sử dụng công cụ nhập vai 3D trên máy tính bảng để kiểm tra hiện trường. Kết quả thật bất ngờ: thời gian định vị và khắc phục sự cố giảm hơn 40%.

Chỉ riêng việc xác định được vị trí chính xác của vấn đề thôi, đã giúp họ tiết kiệm bao nhiêu công sức, thời gian, và cả chi phí.

Hiện nay, nhiều phần mềm chuyên biệt cho FM đã ra đời – như Active Facility, Key FM hay Alpha Plan. Những công cụ này không chỉ hỗ trợ nhập liệu BIM, mà còn giúp quản lý tài sản, đánh giá tác động khi cải tạo hay sửa chữa – mọi thứ đều gắn liền với không gian và thời gian thực.

Chắc bạn thừa biết, các startup cũng đang đổ xô vào lĩnh vực này. Họ nhìn thấy một cơ hội khổng lồ: những tòa nhà sẽ cần được vận hành thông minh, bền vững và tiết kiệm – và BIM chính là chìa khóa.

BIM không chỉ dừng lại ở thiết kế hay xây dựng. Giá trị lớn nhất của nó – có lẽ – chính là khi công trình đi vào vận hành. Vì vậy, nếu bạn đang làm việc trong lĩnh vực FM, hoặc là chủ đầu tư, hãy bắt đầu nghĩ về BIM như một công cụ vận hành lâu dài. Đừng đợi đến lúc gặp rắc rối mới tìm cách số hóa dữ liệu – khi đó đã là quá muộn.